شاید کمتر شغلی در ایران به اندازه بساز و بفروش با شایعات، سوءتفاهمها و داستانهای ضد و نقیض گره خورده باشد. بسیاری فکر میکنند بساز و بفروشها آدمهای یکشبهپولدار شدهاند که بدون تخصص فقط خرید و فروش میکنند. گروهی دیگر آنها را موتور محرک اقتصاد مسکن میدانند که اگر نباشند، بازار ساختوساز میخوابد. حقیقت اما پیچیدهتر از این حرفهاست. بساز و بفروش شغلی است در دل صنعت ساختمان که هم فرصتهای بزرگی دارد و هم ریسکهای وحشتناک. در این مقاله میخواهیم شغل بساز و بفروش را از زاویههای مختلف بررسی کنیم: تعریف دقیق، وظایف، روشهای کار، قوانین مربوط، مزایا و معایب، هزینهها، نکات حقوقی و حتی آینده این شغل در ایران. اگر حتی ذرهای علاقه به بازار مسکن داری، این مقاله نقشه راه تو خواهد بود!
بساز و بفروش کیست و چه کاری انجام میدهد؟
به زبان ساده، بساز و بفروش کسی است که وارد عرصه ساختوساز و فروش ملک میشود. او زمین میخرد یا با مالک زمین قرارداد مشارکت در ساخت میبندد، ساختمان میسازد و در نهایت واحدهای ساختهشده را میفروشد تا سود ببرد. بساز و بفروش گاهی خودش سرمایهگذار اصلی پروژه است و گاهی فقط مدیریت پروژه را بر عهده دارد. در عرف بازار، به کسی بساز و بفروش گفته میشود که نه صرفاً مهندس ساختمان است و نه صرفاً تاجر ملک، بلکه ترکیبی از هر دو است: کمی فنی، کمی اقتصادی، کمی حقوقی و خیلی ریسکپذیر!
در بازار ایران، بساز و بفروشها نقش بسیار مهمی دارند. در بسیاری از محلههای تهران، کرج یا کلانشهرها، تقریباً اکثر ساختوسازهای کوچک و متوسط توسط بساز و بفروشها انجام میشود، نه شرکتهای بزرگ عمرانی. این افراد معمولاً سرمایه محدودی دارند اما با هوش اقتصادی و روابط قوی در شهرداری، نظام مهندسی، و بازار ملک، میتوانند پروژههای چند میلیاردی را جلو ببرند. بساز و بفروشها بهخصوص در پروژههای مشارکت در ساخت نقش کلیدی دارند، جایی که مالک زمین نمیخواهد یا نمیتواند هزینه ساخت را خودش تأمین کند.
جالب است بدانیم در قانون هیچ عنوان رسمی به نام «بساز و بفروش» وجود ندارد. عنوان حقوقی این افراد میتواند «سازنده»، «سرمایهگذار ساختمانی» یا حتی «پیمانکار» باشد. اما در عرف بازار، همه آنها را به یک اسم میشناسند: بساز و بفروش!
وظایف و مهارتهای بساز و بفروش
برخلاف تصور بسیاری، بساز و بفروش فقط «زمین بخرد، بسازد و بفروشد» نیست. او وظایف متعددی دارد که اگر در هرکدام ضعیف باشد، احتمال شکستش بالا میرود. مهمترین وظایف بساز و بفروش شامل موارد زیر است:
۱. مطالعه بازار و شناسایی مناطق سودآور: بساز و بفروش باید بداند در کدام محله تراکم فروشی بالاتر است، تقاضا برای چه متراژ واحدهایی بیشتر است و چه محلهای در آینده رشد قیمتی خواهد داشت.
۲. ارزیابی زمین از نظر حقوقی و ثبتی: بساز و بفروش باید سند زمین، استعلام شهرداری، طرح تفصیلی و مشکلات حقوقی زمین را بررسی کند. یک خطا در این مرحله میتواند کل سرمایهاش را نابود کند.
۳. تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت: اگر زمین مال خودش نباشد، باید با مالک قرارداد ببندد. این قرارداد بسیار مهم است و هر بندی که اشتباه نوشته شود، میتواند اختلافات بزرگی ایجاد کند.
۴. مدیریت عملیات ساختمانی: از تهیه نقشه، گرفتن جواز، عقد قرارداد با پیمانکاران جزء، خرید مصالح، مدیریت کارگاه و کنترل کیفیت، همه زیر نظر بساز و بفروش است.
۵. تأمین مالی پروژه: بسیاری از بساز و بفروشها نقدینگی کافی ندارند و از روشهایی مثل پیشفروش واحدها یا وام بانکی استفاده میکنند.
۶. بازاریابی و فروش واحدها: او باید بداند چگونه واحدها را بفروشد. تبلیغات، روابط با مشاورین املاک و قیمتگذاری صحیح، همه هنر بساز و بفروش است.
۷. پرداخت مالیات و عوارض: بساز و بفروش باید حسابداری پروژه را بداند و مالیاتها را محاسبه کند تا گرفتار بدهیهای سنگین مالیاتی نشود.
در یک کلام، بساز و بفروش باید کمی اقتصاددان، کمی حقوقدان، کمی مهندس عمران و کمی روانشناس بازار باشد!
مزایا و معایب شغل بساز و بفروش
شغل بساز و بفروش مثل هر شغل دیگری، پر از فراز و فرود است. بعضی سالها، بساز و بفروشها سودهای میلیاردی میکنند و بعضی سالها هم با انبوهی از واحدهای فروشنرفته یا پروژههای نیمهکاره دستوپنجه نرم میکنند. مزایا و معایب این شغل به شرح زیر است:
مزایا
-
سود بالا در کوتاهمدت: در بازارهای صعودی، بساز و بفروش میتواند در عرض یک یا دو سال سود بسیار خوبی کسب کند.
-
حفظ ارزش سرمایه در مقابل تورم: بساز و بفروش سرمایه خود را به ملک و ساختمان تبدیل میکند و کمتر در معرض افت ارزش پول ملی است.
-
بازار پرتقاضا: در کلانشهرهای ایران همیشه تقاضا برای آپارتمان وجود دارد، بهخصوص اگر پروژه در جای خوب ساخته شود.
-
انعطافپذیری سرمایهگذاری: بساز و بفروش میتواند در پروژههای کوچک یا بزرگ، بهتناسب سرمایه خود وارد شود.
معایب
-
ریسک بسیار بالا: کوچکترین خطای حقوقی یا فنی میتواند کل سرمایه را از بین ببرد.
-
نوسانات بازار مسکن: بازار ملک بسیار وابسته به شرایط اقتصادی و سیاسی کشور است و در رکود ممکن است فروش واحدها ماهها متوقف شود.
-
مشکلات شهرداری و مجوزها: گاهی ماهها طول میکشد تا یک مجوز ساده صادر شود و پروژه را متوقف کند.
-
مالیات سنگین: بساز و بفروشها با مالیاتهای متعدد مثل مالیات نقلوانتقال، مالیات بر ساخت و مالیات بر درآمد مواجه هستند.
قوانین و مقررات مربوط به بساز و بفروش
همانطور که گفتیم در قانون ایران عنوانی به نام «بساز و بفروش» وجود ندارد. اما قوانین متعددی بر کار او تأثیر میگذارند، مثل:
-
قانون مدنی و قانون ثبت اسناد: در بحث مالکیت زمین، تنظیم قراردادها و نقلوانتقال سند.
-
قانون شهرداری: برای اخذ پروانه ساخت، پایانکار، عوارض و تخلفات ساختمانی.
-
قانون پیشفروش ساختمانها (مصوب ۱۳۸۹): هرگونه پیشفروش واحدهای در حال ساخت باید با سند رسمی در دفترخانه باشد.
-
قانون مالیاتهای مستقیم: سازندگان مشمول مالیات بر درآمد حاصل از ساختوساز هستند. طبق ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، بساز و بفروش باید درصدی از ارزش فروش را بهعنوان مالیات بپردازد.
-
آییننامههای نظام مهندسی ساختمان: رعایت اصول فنی و استانداردها بر عهده سازنده است.
یکی از بزرگترین چالشهای بساز و بفروشها، مسئله مالیات ساختوساز است که در سالهای اخیر بسیار جدی شده و سازمان امور مالیاتی حساسیت زیادی روی پروژههای بساز و بفروش دارد. بسیاری از افراد بهدلیل ناآگاهی از قوانین، جریمههای سنگین میشوند.
هزینههای بساز و بفروش
بسیاری تصور میکنند بساز و بفروش فقط سود میکند اما واقعیت این است که هزینههای این شغل بسیار سنگین است. مهمترین هزینهها عبارتند از:
-
خرید زمین (یا هزینه مشارکت در ساخت): بخش اصلی سرمایه اولیه بساز و بفروش است.
-
عوارض شهرداری: عوارض هر مترمربع در تهران از ۳ تا ۱۰ میلیون تومان متغیر است.
-
هزینههای نظام مهندسی: شامل طراحی نقشه، نظارت و محاسبات فنی.
-
هزینههای ساخت: شامل اسکلت، تأسیسات، نازککاری و مصالح که بهشدت وابسته به نرخ دلار و تورم است.
-
حقالزحمه مشاورین املاک: برای فروش واحدها.
-
هزینههای حقوقی و ثبت اسناد: شامل قراردادها، دفاتر اسناد رسمی و وکلا.
-
مالیاتها: شامل مالیات نقلوانتقال، مالیات بر درآمد ساختوساز و مالیات بر ارزشافزوده.
جدول زیر یک برآورد تقریبی هزینههای بساز و بفروش در تهران در سال ۱۴۰۴ است:
| عنوان هزینه | مبلغ تقریبی (میلیون تومان) |
|---|---|
| عوارض شهرداری هر متر | ۳ تا ۱۰ |
| طراحی نقشهها | ۱۰۰ تا ۳۰۰ |
| ساخت هر متر زیربنا | ۱۰ تا ۲۰ |
| حقالزحمه املاک | ۲ تا ۳ درصد فروش |
| مالیات ساخت | ۵ تا ۱۰ درصد ارزش فروش |
پرسشهای متداول درباره بساز و بفروش
آیا بساز و بفروش بودن نیاز به مدرک خاص دارد؟
خیر. هیچ مدرک دانشگاهی یا مجوز رسمی به نام بساز و بفروش وجود ندارد. اما داشتن دانش فنی، حقوقی و اقتصادی ضروری است.
آیا بساز و بفروشها مالیات میدهند؟
بله. طبق قانون مالیاتهای مستقیم، سود حاصل از ساختوساز مشمول مالیات است.
آیا بساز و بفروشها میتوانند بدون مهندس ناظر ساختمان بسازند؟
خیر. طبق مقررات نظام مهندسی، هیچ پروژهای بدون مهندس ناظر مجاز به ساخت نیست.
آیا بساز و بفروش بودن شغل پر درآمدی است؟
در بازار صعودی، بله. اما در بازار رکودی ممکن است چندین پروژه نیمهکاره بماند و ضررهای سنگینی به سازنده وارد شود.
آیا بساز و بفروش مسئول کیفیت ساختمان است؟
بله. اگر سازه دچار مشکل شود، مسئولیت حقوقی بر عهده سازنده است و حتی ممکن است در محاکم قضایی پاسخگو باشد.
نکات و توصیههای کاربردی برای بساز و بفروشها
-
هرگز بدون استعلام شهرداری و ثبت اسناد وارد معامله نشوید. کوچکترین مشکل حقوقی میتواند پروژه را متوقف کند.
-
قراردادها را با وکیل متخصص بنویسید. مشارکت در ساخت یا خرید زمین را بدون قرارداد حرفهای نبندید.
-
محاسبه دقیق هزینهها را قبل از شروع پروژه انجام دهید. تورم مصالح ساختمانی بسیار بالاست.
-
از مشاورین املاک معتبر کمک بگیرید. فروش سریع واحدها یکی از کلیدهای موفقیت بساز و بفروش است.
-
مالیات پروژه را جدی بگیرید. بسیاری از بساز و بفروشها از بازار سود میبرند اما مالیات را فراموش میکنند و گرفتار بدهیهای میلیاردی میشوند.
-
پروژه را در مناطق پرتقاضا انجام دهید. محلههای کمتقاضا باعث خواب سرمایه میشود.
شغل بساز و بفروش اگرچه پر از استرس و ریسک است، اما در عین حال یکی از پرسودترین حوزههای بازار مسکن در ایران محسوب میشود. اگر فردی ریسکپذیر، دقیق و پیگیر هستید، بساز و بفروش میتواند آینده مالی بسیار درخشانی برای شما رقم بزند — البته به شرط آنکه همه جوانب حقوقی، فنی و اقتصادی را بشناسید!
منبع: آپارتمان ساز
بدون دیدگاه