قانون مشارکت در ساخت یکی از پرکاربردترین مفاهیم در بازار مسکن و ساختوساز ایران است که نهتنها مالکین قدیمی ساختمانها بلکه سرمایهگذاران ساختمانی، بسازبفروشها و حتی خریداران آینده را بهشدت درگیر میکند. در شرایط امروز که قیمت زمین و مصالح هر روز بالاتر میرود، مشارکت در ساخت فرصتی است تا مالک زمین بدون پرداخت پول، صاحب آپارتمانهای نوساز شود و سرمایهگذار یا سازنده هم از سود فروش واحدها بهرهمند گردد. اما ورود به این حوزه بدون دانش حقوقی میتواند فاجعهبار باشد. در این مقاله میخواهیم قانون مشارکت در ساخت را از صفر تا صد بررسی کنیم؛ از تعریف و ارکان قانونی گرفته تا مزایا و معایب، نکات قراردادنویسی، هزینهها و سوالات متداول. اگر حتی کوچکترین فکر ساختوساز مشارکتی در ذهن داری، این مقاله راهنمای کامل تو خواهد بود.
مشارکت در ساخت چیست؟ قوانین و تعریف حقوقی آن
مشارکت در ساخت به زبان ساده یعنی همکاری بین مالک زمین و یک سازنده برای احداث بنای جدید به این صورت که مالک زمین را در اختیار سازنده قرار میدهد و سازنده هم هزینه ساخت را میپردازد و در پایان، طبق توافق، سهم مشخصی از واحدها بین طرفین تقسیم میشود. از نظر حقوقی، مشارکت در ساخت یک قرارداد خصوصی است که تحت عنوان عقد مشارکت مدنی یا عقد مشارکت در ساخت تنظیم میشود و هیچ قانون خاصی بهصورت مجزا برای آن تصویب نشده است. اما مواد متعددی از قانون مدنی، قانون ثبت، قانون شهرداری و حتی قانون پیشفروش ساختمانها، مبنای حقوقی این قرارداد محسوب میشوند.
قرارداد مشارکت در ساخت باید چند رکن اساسی داشته باشد: مالکیت بیمعارض زمین توسط مالک، توان فنی و مالی سازنده، سهمالشرکه مشخص از بنا یا زمین، زمانبندی دقیق پروژه، و تعهدات مالی و حقوقی هر دو طرف. نکته مهم این است که مالک زمین باید بتواند سند رسمی زمین را ارائه کند و سازنده هم باید صلاحیت فنی و سابقه معتبر داشته باشد. در غیر این صورت ریسک دعوای حقوقی بسیار بالاست. بسیاری تصور میکنند اگر سند زمین بنام مالک باشد، دیگر نیازی به بررسی نیست، در حالیکه ممکن است زمین در طرح شهرداری یا معارض قانونی باشد.
از نظر مالیات، قرارداد مشارکت در ساخت تابع قواعد خاصی است. طبق قانون، سهمالشرکهای که مالک دریافت میکند مشمول مالیات نقلوانتقال است. البته برای سازنده هم مالیات بر درآمد محاسبه میشود. متأسفانه بسیاری بدون توجه به این موضوع قرارداد امضا میکنند و بعدها با جریمههای سنگین مالیاتی مواجه میشوند. به همین دلیل یکی از مهمترین بخشهای قانونی مشارکت در ساخت، تنظیم قرارداد اصولی و شفاف است.
طبق قانون پیشفروش ساختمانها (مصوب ۱۳۸۹)، هر نوع فروش واحدهای در حال ساخت باید با سند رسمی نزد دفترخانه انجام شود. بنابراین اگر در قرارداد مشارکت در ساخت پیشفروش واحدها بهعنوان تأمین مالی پروژه پیشبینی شده باشد، حتماً باید به دفترخانه مراجعه شود وگرنه قرارداد پیشفروش معتبر نخواهد بود. این یک نکته مهم قانونی است که اغلب نادیده گرفته میشود.
مزایا و معایب مشارکت در ساخت
بدون تردید مشارکت در ساخت مزایای بزرگی دارد که باعث شده بازار آن طی سالهای اخیر بسیار داغ شود. مهمترین مزیت برای مالک زمین این است که بدون پرداخت هیچ هزینهای، صاحب واحدهای نوساز میشود. اگر ساختمان قدیمی باشد، علاوه بر اینکه ارزش ملک بالاتر میرود، هزینه بازسازی یا تخریب هم از دوش مالک برداشته میشود. در بسیاری از مناطق تهران یا کرج، ساختمانهای قدیمی با متراژ بالا ارزش مشارکت بسیار خوبی دارند چون سازنده میتواند با افزایش تراکم یا طبقات، سود بیشتری کسب کند.
برای سازنده هم مشارکت در ساخت به معنای دسترسی به زمین بدون خرید نقدی است. در بازار فعلی که قیمت زمین بسیار بالا رفته، بسیاری از بسازبفروشها قدرت خرید زمین ندارند و ترجیح میدهند با مالکین مشارکت کنند. به این ترتیب بخشی از واحدها را بهعنوان سهم خود میگیرند و با فروش آنها هزینههای ساخت و سود خود را تأمین میکنند. همچنین در مشارکت، زمان اجرای پروژه کوتاهتر است چون مالک و سازنده هر دو انگیزه دارند پروژه سریعتر تمام شود.
اما مشارکت در ساخت معایبی هم دارد که اگر به آنها توجه نشود، ممکن است طرفین را وارد بحران کند. بزرگترین ایراد مشارکت در ساخت، ریسک اختلافات حقوقی است. اگر قرارداد شفاف نباشد یا سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مالک دچار خسارت میشود. همچنین اگر مالک، سند زمین را زودتر از موعد به سازنده منتقل کند، ممکن است سازنده ملک را به نام شخص دیگری بزند و فرار کند. بسیاری از پروندههای کلاهبرداری در تهران و کرج مربوط به همین موضوع است.
از معایب دیگر مشارکت در ساخت، طولانی شدن زمان ساخت است. گاهی سازنده به دلیل کمبود نقدینگی یا مشکلات شهرداری نمیتواند پروژه را در زمان توافقشده تمام کند. در این صورت مالک مجبور میشود مدت طولانی بدون خانه بماند یا اجاره بپردازد. همچنین هزینههای ساخت ممکن است به دلیل تورم مصالح بالا برود و باعث شود سهم مالک کم شود یا سازنده دچار زیان شود.
مراحل قانونی مشارکت در ساخت
اولین قدم برای مشارکت در ساخت، بررسی وضعیت ثبتی زمین است. مالک باید سند تکبرگ یا بنچاق رسمی داشته باشد. اگر سند قدیمی یا دفترچهای است، حتماً باید به اداره ثبت مراجعه شود تا استعلام وضعیت ملک گرفته شود. بسیار مهم است که زمین در طرح شهرداری، طرح تعریض یا املاک وقفی نباشد. در بسیاری از مناطق تهران و کرج مثل مناطق مرکزی یا جنوبی، زمینها در طرحهای عمرانی قرار دارند و اجازه ساخت داده نمیشود.
قدم دوم، تهیه توافقنامه اولیه است. این توافقنامه اگرچه رسمی نیست، اما چارچوب کلی پروژه را مشخص میکند. در این توافقنامه سهم هر طرف، نحوه تأمین هزینهها، زمانبندی و حتی جزئیات تقسیم پارکینگ و انباری نوشته میشود. هرچند توافق اولیه رسمی نیست، اما در صورت بروز اختلاف، مرجع قضاوت دادگاه خواهد بود.
قدم سوم، تنظیم قرارداد رسمی مشارکت در ساخت است. این قرارداد بهتر است حتماً در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. در قرارداد باید موارد زیر دقیق قید شود: مشخصات مالک و سازنده، متراژ زمین، سهمالشرکه طرفین، نحوه تحویل سند به سازنده، تضمینهای بانکی یا ملکی سازنده، خسارت تأخیر، هزینههای شهرداری، نقشههای مصوب، جدول زمانبندی و تعهد سازنده نسبت به پایان کار. یک اشتباه رایج این است که بسیاری قرارداد مشارکت در ساخت را بدون مشاوره حقوقی امضا میکنند و همین باعث اختلافات بزرگ میشود.
قدم چهارم، اخذ جواز ساخت است. معمولا این کار بر عهده سازنده است. هزینه عوارض شهرداری و نقشهکشی هم معمولا از سهم سازنده کسر میشود، مگر در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد. مهم است که پروانه ساخت بر اساس همان تراکم توافقشده در قرارداد اخذ شود، چون هرگونه تغییر تراکم یا متراژ باعث تغییر سهمالشرکه خواهد شد.
قدم پنجم، اجرای عملیات ساختمانی است. در طول ساخت باید ناظر نظام مهندسی گزارش پیشرفت کار را ثبت کند. مالک میتواند با مراجعه به شهرداری روند کار را کنترل کند. در پایان، صدور پایانکار و تفکیک سند انجام میشود. اسناد واحدها طبق سهمالشرکه بین مالک و سازنده تقسیم خواهد شد.
هزینهها و مالیات مشارکت در ساخت
یکی از مهمترین بخشهای قانون مشارکت در ساخت، هزینهها و مالیاتها است. برخلاف تصور بسیاری، مالک هم باید هزینههایی پرداخت کند. مهمترین هزینهها به شرح زیر است:
-
عوارض شهرداری: اگر در قرارداد قید نشده باشد که سازنده باید همه هزینهها را بپردازد، مالک موظف است بخشی از عوارض را تقبل کند. در مناطق گرانقیمت تهران مثل منطقه یک، عوارض هر مترمربع ساختمان مسکونی میتواند تا ۱۰ میلیون تومان برسد.
-
هزینه نقشهکشی: تعرفه مهندسین نظام مهندسی برای طراحی نقشه معماری، سازه، برق و مکانیک بسیار مهم است و معمولاً بین ۱ تا ۳ درصد کل برآورد هزینه ساخت است.
-
مالیات نقلوانتقال: سهم مالک از واحدهای جدید مشمول مالیات است که طبق ارزش منطقهای محاسبه میشود.
-
مالیات بر درآمد سازنده: سازنده باید بابت سهمالشرکه خود مالیات پرداخت کند. این مالیات در سالهای اخیر بسیار افزایش یافته است.
-
حقالثبت سند: هزینه انتقال سند واحدهای جدید به مالک یا خریدار بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه میشود.
-
هزینه اخذ انشعابات: آب، برق، گاز و تلفن نیازمند هزینههای جداگانه است.
جدول زیر یک برآورد تقریبی هزینههای مشارکت در ساخت در تهران و کرج (سال ۱۴۰۴) است:
| عنوان هزینه | مبلغ تقریبی (میلیون تومان) |
|---|---|
| عوارض شهرداری هر متر | ۳ تا ۱۰ |
| نقشهکشی و مهندسین | ۱۰۰ تا ۳۰۰ |
| مالیات نقلوانتقال | ۵٪ ارزش واحد |
| حقالثبت سند | ۱٪ ارزش ملک |
| انشعابات هر واحد | ۲۰ تا ۵۰ |
این هزینهها متغیر است و حتماً باید پیش از امضای قرارداد محاسبه شود.
سوالات متداول درباره مشارکت در ساخت
آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید رسمی باشد؟
بهتر است قرارداد رسمی باشد. اگرچه قرارداد دستی هم معتبر است، اما در دعاوی حقوقی سند رسمی اعتبار بیشتری دارد.
آیا مالک میتواند بدون حضور سازنده جواز ساخت بگیرد؟
بله. اما در قرارداد معمولاً این وظیفه بر عهده سازنده است.
چه تضمینی برای عملکردن سازنده وجود دارد؟
بهترین تضمین، گرفتن ضمانتنامه بانکی یا سند ملکی معادل سهم مالک است.
آیا سازنده میتواند واحدها را پیشفروش کند؟
بله، اما فقط با تنظیم سند رسمی پیشفروش در دفترخانه.
آیا مشارکت در ساخت برای خانههای کلنگی کوچک هم صرفه دارد؟
بستگی به منطقه و تراکم مجاز دارد. در مناطق کمتراکم گاهی صرفه اقتصادی ندارد.
آیا مالیات مشارکت بر عهده مالک است یا سازنده؟
هردو. سهم مالک مشمول مالیات نقلوانتقال و سهم سازنده مشمول مالیات بر درآمد است.
جمعبندی
قانون مشارکت در ساخت در عین جذابیتهای فراوان، پر از ریزهکاریهای حقوقی و مالی است که اگر نادیده گرفته شوند، خسارتهای جبرانناپذیری به بار میآورند. مشارکت در ساخت فرصتی طلایی برای مالکین زمین است تا بدون هزینههای نجومی، صاحب آپارتمان نوساز شوند و برای سازنده هم راهی است تا بدون خرید نقدی زمین، سود خوبی کسب کند. اما همه چیز به قرارداد دقیق و شفاف بستگی دارد. پیش از هر اقدامی در مشارکت، حتماً وضعیت ملک را از نظر ثبتی، طرحهای شهرداری و ارزش اقتصادی بررسی کنید و قرارداد را زیر نظر وکیل یا کارشناس حقوقی بنویسید. این کار سادهترین راه برای جلوگیری از اختلافات حقوقی است. مشارکت در ساخت اگر درست انجام شود، هم برای مالک سود دارد، هم برای سازنده و هم برای بازار مسکن کشور مفید است.
منبع: آپارتمان ساز
بدون دیدگاه