ساخت املاک تجاری مثل پاساژ، مجتمع اداری، مغازه یا هایپرمارکت، همیشه یکی از سودآورترین حوزههای سرمایهگذاری در بازار املاک بوده است. اما هزینههای سنگین زمین، مصالح و ساختوساز باعث شده خیلیها حتی نتوانند به این حوزه فکر کنند. خوشبختانه در سالهای اخیر دو روش ساخت تجاری با شرایط قسطی و مشارکت در ساخت تجاری حسابی پررنگ شدهاند و راه را برای ورود افراد بیشتری به این بازار باز کردهاند. هر کدام از این روشها قواعد، مزایا، معایب و مراحل خاص خود را دارد. در این مقاله قرار است خیلی دقیق و به زبان ساده بررسی کنیم که چطور میتوان وارد ساخت تجاری شد بدون اینکه سرمایه هنگفت اولیه داشته باشیم.
📌 ساخت تجاری با شرایط قسطی یعنی چه؟
در ساخت تجاری بهصورت قسطی، شما یا یک سرمایهگذار دیگر، بهجای پرداخت کامل هزینه ساخت یا خرید ملک تجاری، بخشی از پول را بهصورت پیشپرداخت و باقی را در قالب اقساط پرداخت میکنید. این روش عمدتاً در پروژههای پیشفروش واحدهای تجاری استفاده میشود.
مثلاً یک شرکت انبوهساز اعلام میکند که مغازههای یک پاساژ را پیشفروش میکند و فقط ۳۰ درصد مبلغ کل را ابتدا میگیرد. باقی پول را در اقساط یکساله یا دوساله دریافت میکند. این روش برای سرمایهگذاران کوچک و متوسط فوقالعاده است، چون میتوانند سهمی از یک پروژه بزرگ داشته باشند بدون اینکه سرمایه کل پروژه را تأمین کنند.
✨ مزایای ساخت تجاری قسطی
ساخت تجاری قسطی مزایای بسیار مهمی دارد که در جدول زیر میبینید:
| مزایا برای خریدار | مزایا برای سازنده |
|---|---|
| ورود به بازار تجاری با سرمایه کم | تأمین نقدینگی سریع پروژه |
| پرداخت تدریجی و کاهش فشار مالی | تضمین فروش بخشی از پروژه پیش از اتمام ساخت |
| امکان کسب سود سرمایهای و اجارهای | کاهش ریسک عدم فروش واحدها |
| حفظ ارزش سرمایه در تورم | جذب سرمایهگذاران کوچک و متوسط |
برای مثال، فردی که ۵ میلیارد تومان سرمایه دارد، ممکن است با خرید قسطی مغازهای ۱۰ میلیاردی در یک مرکز تجاری، بعد از تحویل واحد، ارزش سرمایهاش را دو برابر کند.
⚠️ معایب ساخت تجاری قسطی
البته این روش خالی از ریسک نیست:
۱. عدم تکمیل پروژه: در صورتی که سازنده نتواند پروژه را به پایان برساند، پول خریدار در خطر است.
۲. تاخیر در تحویل: پروژهها ممکن است ماهها یا حتی سالها تأخیر بخورند.
۳. کلاهبرداری: بعضی پروژههای قسطی فقط روی کاغذ هستند و هیچ ساختی انجام نمیشود.
۴. عدم صدور سند: در برخی موارد ممکن است سند مالکیت صادر نشود یا زمان زیادی طول بکشد.
پس مهمترین نکته در این روش، انتخاب سازنده معتبر و بررسی سوابق اوست.
🏗️ مراحل خرید تجاری قسطی
برای خرید ملک تجاری بهصورت قسطی باید مراحل زیر را طی کنید:
۱. انتخاب پروژه معتبر: پروژهای را انتخاب کنید که سازنده خوشنامی دارد.
۲. بررسی مجوزها: مطمئن شوید پروژه همه مجوزهای شهرداری و ادارات مربوطه را دارد.
۳. مطالعه قرارداد: با یک مشاور حقوقی قرارداد را بخوانید.
4. پرداخت پیشپرداخت: مبلغ اولیه (معمولاً ۳۰٪) را پرداخت کنید.
۵. پرداخت اقساط: طبق پیشرفت فیزیکی پروژه، اقساط را واریز کنید.
۶. تحویل واحد: پس از اتمام پروژه، واحد تجاری به شما تحویل داده میشود و سند صادر میشود.
💰 جدول نمونه شرایط قسطی در ساخت تجاری
بهعنوان مثال شرایط یک پروژه تجاری در کرج را ببینید:
| شرح پرداخت | مبلغ (تومان) | زمان پرداخت |
|---|---|---|
| پیشپرداخت | ۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ | زمان عقد قرارداد |
| قسط اول | ۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ | هنگام پیشرفت ۳۰٪ پروژه |
| قسط دوم | ۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ | هنگام پیشرفت ۶۰٪ پروژه |
| قسط سوم | ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ | هنگام پیشرفت ۹۰٪ پروژه |
| تسویه نهایی | ۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ | هنگام تحویل و صدور سند |
اگر کل قیمت مغازه ۱۰ میلیارد تومان باشد، خریدار میتواند با پرداخت مرحلهای وارد پروژه شود.
🏢 مشارکت در ساخت تجاری چیست؟
در مشارکت در ساخت تجاری، مالک زمین و سازنده تجاری با هم شریک میشوند. مالک زمین خود را وارد پروژه میکند و در ازای آن درصدی از واحدهای تجاری ساختهشده را دریافت میکند. سازنده هم سرمایه ساخت را تأمین میکند و در نهایت سهم خود را از واحدها برمیدارد. این روش در پروژههای بزرگ مثل پاساژها، برجهای تجاری-اداری و مراکز خرید بسیار رایج است.
فرض کنید زمینی ۵۰۰ متری در کرج دارید که موقعیت تجاری عالی دارد. شما پول ساخت ندارید. یک سازنده حاضر است سرمایه ساخت را بدهد. توافق میکنید که پس از ساخت، ۵۰ درصد واحدهای تجاری برای شما و ۵۰ درصد برای سازنده باشد.
✨ مزایای مشارکت در ساخت تجاری
مشارکت در ساخت تجاری، مزایای چشمگیری دارد:
| مزایا برای مالک زمین | مزایا برای سازنده |
|---|---|
| بدون نیاز به سرمایه ساخت | بدون نیاز به خرید زمین |
| سود بالا از فروش یا اجاره واحدها | ورود به پروژههای بزرگ بدون هزینه زمین |
| افزایش ارزش ملک | برندینگ و کسب اعتبار در بازار |
| دریافت واحدهای نوساز و باارزش | تضمین فروش بخشی از پروژه |
برای مثال، زمین شما ممکن است قبل از ساخت ۳۰ میلیارد ارزش داشته باشد، اما پس از ساخت مجتمع تجاری، ارزش سهم شما به ۷۰ میلیارد تومان برسد!
⚠️ معایب مشارکت در ساخت تجاری
اما این روش هم خالی از مشکل نیست:
۱. اختلاف بر سر سهم: اگر قرارداد شفاف نباشد، دعواهای سنگین حقوقی پیش میآید.
۲. تاخیر در ساخت: مشکلات مالی سازنده یا موانع شهرداری میتواند ساخت را متوقف کند.
۳. کیفیت پایین ساخت: بعضی سازندهها برای کاهش هزینه، از مصالح ارزان استفاده میکنند.
۴. تغییر قوانین شهری: تغییر ضوابط شهرداری مثل کاهش تراکم میتواند پروژه را دچار ضرر کند.
🏗️ مراحل مشارکت در ساخت تجاری
۱. توافق اولیه: مالک و سازنده درباره سهم هر طرف، نحوه فروش و جزئیات پروژه مذاکره میکنند.
۲. تنظیم قرارداد رسمی: حتماً توسط وکیل یا مشاور حقوقی تنظیم شود.
۳. اخذ مجوزها: شامل پروانه ساخت، جواز تجاری و تأییدیه شهرداری.
۴. تخریب و شروع ساخت: عملیات اجرایی آغاز میشود.
۵. تقسیم واحدها و سند: بعد از تکمیل، واحدها طبق قرارداد بین طرفین تقسیم و سند صادر میشود.
🧮 جدول مقایسه ساخت تجاری قسطی و مشارکت در ساخت تجاری
برای درک بهتر تفاوتها، جدول زیر را ببینید:
| معیار | ساخت تجاری قسطی | مشارکت در ساخت تجاری |
|---|---|---|
| نیاز به زمین | ندارد | الزامی است |
| نیاز به سرمایه اولیه | دارد (پیشپرداخت) | ندارد برای مالک زمین |
| مناسب برای | سرمایهگذاران خرد و متوسط | مالکان زمین و سازندگان بزرگ |
| ریسک خریدار | عدم تکمیل پروژه یا تأخیر | اختلاف سهم یا مشکلات اجرایی |
| مالکیت سند | مستقیم به نام خریدار | پس از ساخت، طبق قرارداد تقسیم میشود |
| سود سرمایهگذاری | نسبتاً ثابت | معمولاً بالاتر |
🧠 پیشنهادات کاربردی برای ساخت تجاری قسطی یا مشارکت
-
هرگز قرارداد بدون حضور وکیل امضا نکنید.
-
اعتبار سازنده را بررسی کنید. پروژههای قبلیاش را ببینید.
-
جزئیات سهمبندی، کیفیت ساخت و زمان تحویل را در قرارداد بیاورید.
-
ضمانت حسن انجام کار یا ضمانت بانکی بگیرید.
-
در پروژههای قسطی، فقط به شرکتهای معتبر با مجوزهای رسمی اعتماد کنید.
🏠 پرسشهای متداول درباره ساخت تجاری قسطی و مشارکت
آیا ساخت تجاری قسطی سودآور است؟
بله، در شرایط تورمی ایران، خرید قسطی واحد تجاری میتواند سود زیادی داشته باشد؛ هم از نظر افزایش قیمت و هم درآمد اجاره.
سهم مالک در مشارکت چقدر است؟
بسته به موقعیت زمین، بین ۴۰ تا ۷۰ درصد واحدهای ساختهشده به مالک میرسد.
آیا سند واحدهای تجاری قسطی صادر میشود؟
بله. پس از تکمیل پروژه، سند به نام خریدار صادر میشود.
حداقل متراژ زمین برای مشارکت تجاری چقدر است؟
حداقل ۲۰۰ متر، اما برای پروژههای بزرگ بهتر است زمین بالای ۵۰۰ متر باشد.
در کدام شهرها مشارکت تجاری بهتر است؟
در شهرهای بزرگ مثل تهران، کرج، مشهد، شیراز و اصفهان که ارزش زمین تجاری بسیار بالاست.
💼 جمعبندی
ساخت تجاری، چه بهصورت قسطی و چه از راه مشارکت، فرصتی طلایی است. اگر سرمایه محدود دارید و میخواهید وارد بازار تجاری شوید، روش قسطی انتخاب خوبی است. اگر مالک زمین هستید یا سرمایهگذار بزرگ، مشارکت در ساخت میتواند سرمایه شما را چند برابر کند. مهمترین اصل در هر دو روش این است: قرارداد محکم ببندید، سازنده معتبر انتخاب کنید و مشورت حقوقی فراموش نشود.
منبع: آپارتمان ساز
بدون دیدگاه