وام ساخت آپارتمان یکی از مهمترین ابزارهای تأمین مالی برای سازندگان و سرمایهگذاران حوزه مسکن است. با توجه به تورم بالا و افزایش شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی در ایران، بسیاری از افراد بدون استفاده از تسهیلات بانکی قادر به ساخت آپارتمان یا حتی تکمیل پروژههای نیمهتمام نیستند. به همین دلیل دانستن جزئیات این وامها، شرایط دریافت، مدارک مورد نیاز، مبلغ قابل دریافت و نحوه بازپرداخت آنها اهمیت بسیار زیادی دارد. در این مقاله، همه چیز را درباره وام ساخت آپارتمان بهطور کامل و شفاف بررسی خواهیم کرد.
وام ساخت آپارتمان چیست و چه اهمیتی دارد؟
وام ساخت آپارتمان، تسهیلاتی است که بانکها یا موسسات مالی برای احداث واحدهای مسکونی به اشخاص حقیقی یا حقوقی پرداخت میکنند. این وام معمولاً بر اساس متراژ ساختمان، تعداد واحدها، موقعیت ملک و نوع اسکلت (بتنی یا فلزی) محاسبه میشود. بانکها بهویژه بانک مسکن، بانک ملت، بانک تجارت و برخی موسسات اعتباری، تسهیلات ساخت را در قالب عقود مشارکت مدنی، فروش اقساطی یا جعاله پرداخت میکنند. اهمیت وام ساخت آپارتمان در شرایط اقتصادی ایران غیرقابلانکار است. هزینههای ساخت به دلیل تورم مصالح، دستمزد کارگر، حقوق مهندسین ناظر و عوارض شهرداری به شدت بالا رفته است. بسیاری از سازندگان کوچک یا انبوهسازان بدون این تسهیلات امکان شروع یا اتمام پروژه را ندارند. حتی بسیاری از مالکان زمین که تصمیم دارند ملک کلنگی خود را به آپارتمان تبدیل کنند، از وام ساخت بهعنوان کمک مالی استفاده میکنند. وام ساخت آپارتمان نهتنها به رشد صنعت ساختمان کمک میکند، بلکه با افزایش عرضه مسکن میتواند بخشی از مشکلات بازار مسکن را نیز کاهش دهد. البته گرفتن این وام با چالشهایی هم همراه است. روند اداری طولانی، الزامات حقوقی و ضمانتهای سنگین گاهی متقاضیان را دلسرد میکند. به همین دلیل دانستن جزئیات و مراحل این وام بسیار ضروری است. تسهیلات ساخت آپارتمان هم برای اشخاص حقیقی (افراد عادی) قابل دریافت است و هم برای شرکتهای انبوهساز. برخی بانکها برای انبوهسازان سقفهای بالاتری در نظر میگیرند و شرایط بازپرداخت آسانتری دارند. برای افراد عادی نیز سقف وام متناسب با متراژ پروژه و توان بازپرداخت آنها تعیین میشود.
انواع وام ساخت آپارتمان و ویژگیهای آنها
وام ساخت آپارتمان در ایران انواع مختلفی دارد و هر بانک یا موسسه مالی شرایط خاص خود را ارائه میدهد. رایجترین نوع این وام، تسهیلات مشارکت مدنی است. در این روش، بانک و سازنده بهصورت شراکتی وارد پروژه میشوند. بانک بخشی از سرمایه ساخت را تأمین میکند و پس از پایان کار، سهم بانک بهصورت اقساط یا یکجا بازپرداخت میشود. در روش مشارکت مدنی، نرخ سود معمولاً بین ۱۸ تا ۲۳ درصد است. مدت بازپرداخت هم معمولاً ۱۲ تا ۳۶ ماه است. نوع دیگری از تسهیلات ساخت، وام جعاله است. در وام جعاله، بانک مبلغ مشخصی را بهعنوان کمک هزینه ساخت پرداخت میکند و بازپرداخت آن معمولاً بین ۵ تا ۱۰ سال است. سقف جعاله کمتر از مشارکت مدنی است ولی انعطاف بیشتری در نحوه بازپرداخت دارد. برخی بانکها مانند بانک مسکن و بانک ملت، وام ساخت را در قالب فروش اقساطی پرداخت میکنند. یعنی ابتدا بانک هزینه ساخت را تأمین میکند و پس از تکمیل پروژه، واحدها به نام سازنده منتقل شده و اقساط شروع میشود. در این روش، نرخ سود عموماً ثابت است. بانک مسکن طرحهای خاصی مثل وام ساخت تدریجی یا مرحلهای را نیز ارائه میدهد. در این روش، بانک مبلغ وام را در چند مرحله (مثلاً فونداسیون، اسکلت، سفتکاری، نازککاری) به سازنده پرداخت میکند. این مدل باعث میشود بانک مطمئن باشد که پروژه پیشرفت دارد و سازنده مبلغ وام را در مسیر درست هزینه میکند. برخی موسسات اعتباری هم طرحهای خاصی ارائه میکنند. مثلاً وام ساخت با سپردهگذاری اولیه. در این مدل، متقاضی باید بخشی از مبلغ وام را ابتدا نزد بانک سپردهگذاری کند و پس از گذشت چند ماه، وام ساخت با نرخ سود کمتر به او تعلق میگیرد. این روش برای کسانی که زمان کافی برای سپردهگذاری دارند، مقرون بهصرفه است. وام ساخت آپارتمان ممکن است بهصورت انفرادی یا گروهی باشد. مثلاً در پروژههای مشارکتی، چند نفر روی یک زمین شریک هستند و همگی متقاضی وام میشوند. در این شرایط بانکها معمولاً ضمانتهای سنگینتر میخواهند. در جدول زیر مقایسهای بین انواع وام ساخت آپارتمان را ببین:
| نوع وام | سقف تسهیلات (به ازای هر مترمربع) | نرخ سود | بازپرداخت |
|---|---|---|---|
| مشارکت مدنی | ۶ تا ۱۰ میلیون تومان | ۱۸ تا ۲۳ درصد | ۱ تا ۳ سال |
| جعاله | ۳ تا ۵ میلیون تومان | ۱۸ درصد | ۵ تا ۱۰ سال |
| فروش اقساطی | ۶ تا ۱۰ میلیون تومان | ۲۰ درصد | ۳ تا ۵ سال |
| تدریجی | مشابه مشارکت مدنی | ۱۸ تا ۲۰ درصد | مرحلهای تا تکمیل |
شرایط دریافت وام ساخت آپارتمان در سال ۱۴۰۴
هر بانکی برای پرداخت وام ساخت آپارتمان شرایط خاصی دارد، اما در مجموع چند شرط اصلی در همه بانکها مشترک است. نخستین شرط، داشتن سند ششدانگ ملکی است. بانک بدون سند رسمی نمیتواند تسهیلات پرداخت کند. اگر زمین یا ملک شریک داشته باشد، باید همه شرکا رضایت بدهند. شرط دوم، داشتن پروانه ساختمانی معتبر است. بانکها وام ساخت را فقط برای پروژههایی پرداخت میکنند که مجوز رسمی ساخت داشته باشند. اگر کسی بدون پروانه اقدام به ساخت کند، امکان دریافت تسهیلات ندارد. شرط سوم، ارائه نقشههای مصوب شهرداری است. بانکها پیشرفت پروژه را بر اساس نقشهها و دستور نقشه صادرشده از شهرداری ارزیابی میکنند. چهارمین شرط مهم، توانایی بازپرداخت اقساط است. بانکها به متقاضیانی وام میدهند که گردش مالی کافی در حساب یا درآمد ثابت داشته باشند. اگر متقاضی نتواند توان بازپرداخت را ثابت کند، بانک وام را پرداخت نمیکند. ضمانت نیز بخش مهمی از شرایط است. بانکها معمولاً ضامن رسمی، چک یا سفته سنگین، و در مواردی وثیقه ملکی به ارزش دو برابر وام را درخواست میکنند. همچنین بانکها در مراحل پرداخت وام، پروژه را بازدید میکنند. کارشناس بانک در هر مرحله پیشرفت فیزیکی را بررسی میکند و در صورت تأیید، بخش بعدی وام آزاد میشود. یکی دیگر از شروط دریافت وام ساخت، نداشتن بدهی معوق بانکی است. اگر متقاضی بدهی بانکی یا چک برگشتی داشته باشد، بانک تسهیلات نمیدهد. نکته جالب اینکه برخی بانکها در سال ۱۴۰۴ طرحهای حمایتی برای جوانان یا سازندگان کوچک ارائه دادهاند که با سود کمتر و شرایط آسانتر همراه است. اگرچه سقف این وامها کمتر است اما برای پروژههای کوچک بسیار مفید است.
مراحل دریافت وام ساخت آپارتمان
دریافت وام ساخت آپارتمان یک مسیر اداری نسبتاً طولانی دارد. نخستین قدم، مراجعه به شعبه بانک و تشکیل پرونده است. متقاضی باید سند ملک، پروانه ساخت، نقشههای مصوب و برآورد هزینه ساخت را به بانک ارائه دهد. بانک بعد از بررسی اولیه مدارک، کارشناس ارزیاب را به محل پروژه اعزام میکند. کارشناس ارزش زمین و برآورد هزینه ساخت را انجام میدهد. این ارزیابی تأثیر زیادی روی مبلغ نهایی وام دارد. اگر ملک در منطقه گرانقیمت باشد، بانک مبلغ بیشتری پرداخت میکند. پس از تأیید ارزیاب، پرونده وارد کمیته اعتبارات بانک میشود. این کمیته تصمیم میگیرد چه مبلغ وامی به متقاضی پرداخت شود. در این مرحله ممکن است بانک بخواهد ضامن، وثیقه یا سفته دریافت کند. پس از تأیید نهایی، قرارداد وام امضا میشود. وام مشارکت مدنی معمولاً در چند قسط پرداخت میشود. مثلاً قسط اول در مرحله فونداسیون، قسط دوم در اسکلت و… بانک در هر مرحله بازدید میکند تا مطمئن شود پروژه پیشرفت دارد. نکته مهم این است که در وام ساخت، سود وام در همان دوران ساخت نیز محاسبه میشود. یعنی حتی قبل از فروش واحدها، سازنده باید بخشی از سود وام را پرداخت کند. به همین دلیل بهتر است سازندگان زمانبندی ساخت را دقیق تنظیم کنند تا دچار جریمه دیرکرد نشوند. مدت بازپرداخت وام پس از پایان پروژه آغاز میشود. در برخی بانکها، امکان تقسیط سود دوران مشارکت نیز وجود دارد تا فشار مالی بر سازنده کمتر شود.
منبع: آپارتمان ساز
بدون دیدگاه